我国房地产市场泡沫性实证分析

本文摘要：内容摘要：近年来，尽管国内宏观调控政策屡屡实施，内地房地产价格却仍然逆势上涨。本文挑选房地产开发投资占到GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收益比和房地产出租价格指数等指标，利用现代科学分析说明了了全国和部分重点城市房地产市场潜在的“泡沫”。 关键词：房地产 “泡沫” 近些年，中国房地产价格经历了前所未有的收缩。 2004年全国商品房销售价格快速增长15%，2005年快速增长12.2%。

内容摘要：近年来，尽管国内宏观调控政策屡屡实施，内地房地产价格却仍然逆势上涨。本文挑选房地产开发投资占到GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收益比和房地产出租价格指数等指标，利用现代科学分析说明了了全国和部分重点城市房地产市场潜在的“泡沫”。　　关键词：房地产 “泡沫” 　　 　　近些年，中国房地产价格经历了前所未有的收缩。

2004年全国商品房销售价格快速增长15%，2005年快速增长12.2%。近期发布的统计数据表明：2006年新建商品住房销售价格涨幅较高的城市分别是：秦皇岛11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、厦门9.1%、成都8.5%和广州8.3%。

那么，国内房地产行业到底否不存在“泡沫”？ 　　房地产泡沫所指的是由房地产价格在投机不道德起到下经常出现的相当严重瓦解市场基础条件、脱离实际使用者承托而持续上升所构成的经济状态，即房地产价格相当严重背离价值的经济状态。房地产有可能经常出现的泡沫类型主要有：土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过慢的泡沫和房价虚涨泡沫。

根据上述泡沫类型，我们引荐用于以下指标取决于：房地产开发投资占到GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比、房价收益比和房地产出租价格指数。　　 　　房地产开发投资占到GDP比重 　　 　　该指标用作辨别房地产市场否不存在由于对未来房价预期过低而经常出现的投资短路现象，继而引起未来的价格上涨和大量空置。根据典型国家的房地产泡沫经验，一般指标值在10%以内归属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显出。

　　从历年中国房地产开发投资占到GDP的份额来看（闻表格1）,2000年以来一路下降，2004年超过顶峰9.64%，相似泡沫预警线。但之后渐渐上升，2006年上半年房地产开发投资占到GDP的比重为5.69%，基本返回2000年的水平。　　 　　五大城市房地产开发投资额占到GDP的比重，北京、上海和重庆比重最低。

特别是在是北京，2000年以来仍然游走在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回升。重庆房地产投资占到GDP的比重和上海不相上下，经常出现研发投资泡沫的征兆。

广州和深圳的投资比重正处于较低水平，且呈现出急剧减慢的趋势。笔者指出北京、上海、重庆已经常出现房地产开发投资泡沫或短路现象，须要引发警觉。

　　 　　房价增长率与GDP增长率之比 　　 　　房价增长率与GDP增长率之比，主要用来测量房地产行业比较国民经济的扩展速度。一般指标值在1以内归属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显出。　　从表格2中可以显现出，2003年以前全国房价的增长速度近大于国民经济增长速度，2003年底房地产价格开始一路上升，2004年商品房销售价格涨幅与经济增长率之比超过0.92，相似1，但2005年又返回合理范围。

　　较为五大城市房地产价格增长率与GDP增长率比值可以显现出，北京的此项指标小于2，开始显出房价虚涨泡沫；重庆小于1，经常出现泡沫预警信号，有一点引发推崇。上海的房价增长率与GDP增长率比值在2003年曾突破2，但经过第一轮的宏观调控之后，该指标已再降0.74。由此可见,广州、深圳房价正处于合理范围；北京、重庆的房价增长速度多达GDP的增长速度，须要引发警觉。

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